Wie man einen Mietvertrag für eine Wohnung auflöst

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Ihr Mietvertrag ist ein verbindlicher Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter, was bedeutet, dass die Auflösung Ihres Mietvertrags einen Vertragsbruch darstellt. Oft gibt es triftige Gründe, einen Vertrag zu brechen, und vielleicht haben Sie einen guten Grund, aus Ihrem Mietvertrag auszusteigen. So kann es zum Beispiel sein, dass Sie in eine andere Stadt umziehen müssen, um eine Stelle anzunehmen, dass Sie heiraten oder sich scheiden lassen, oder dass Sie sich entschlossen haben, ein Haus zu kaufen.

Warum Sie mit einer Vertragsstrafe rechnen müssen

Wie bei jedem Vertrag können Sie mit einer Strafe rechnen, wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen. Wenn Ihr Mietvertrag eine feste Laufzeit hat (z. B. ein Jahr), wie es bei Mietverträgen in der Regel der Fall ist, bedeutet dies, dass Sie sich verpflichtet haben, die Miete für die gesamte Laufzeit zu zahlen. Die Tatsache, dass Sie Ihre Miete nur Monat für Monat zahlen, bedeutet nicht, dass Sie automatisch von den restlichen Zahlungen befreit sind, wenn Sie sich entschließen, vorzeitig auszuziehen.

Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen müssen, ist es wichtig, dass Sie eine Strafe Ihres Vermieters vermeiden oder zumindest begrenzen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Strafe zahlen müssen, hängt von der jeweiligen Situation ab. Folgendes sollten Sie beachten:

Geringste Wahrscheinlichkeit einer Vertragsstrafe

Unter bestimmten Umständen können Sie getrost Ihren Mietvertrag kündigen, da Sie wissen, dass Sie keine Vertragsstrafe zahlen müssen. Wenn Sie sich in einer der folgenden Situationen befinden, sollten Sie Ihren Vermieter informieren, um Probleme zu vermeiden:

  • Ihre Wohnung ist stark beschädigt. Wenn Ihre Wohnung so stark beschädigt wird, dass sie unbewohnbar wird, können Sie Ihren Mietvertrag kündigen, ohne dass Sie eine Strafe zahlen müssen. Allerdings darf der Schaden nicht durch Ihr eigenes Verschulden entstanden sein, z. B. durch eine Naturkatastrophe oder ein Verbrechen.
  • Sie werden zum aktiven Militärdienst einberufen. Wenn Sie beim Militär sind und Ihren Mietvertrag vor Ihrer Einberufung zum aktiven Dienst unterzeichnet haben, können Sie nach dem Soldiers‘ and Sailors‘ Civil Relief Act des Bundes Ihren Mietvertrag straffrei kündigen. In einigen Bundesstaaten gibt es Gesetze, die es Ihnen erlauben, Ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie aufgrund eines militärischen Befehls umziehen müssen.
  • Sie haben einen schweren gesundheitlichen Schaden erlitten. In einigen Bundesstaaten können Sie Ihren Mietvertrag kündigen, wenn Sie sehr krank oder verletzt sind oder wenn Sie in eine Einrichtung für betreutes Wohnen umziehen müssen. Informieren Sie sich über die Gesetze in Ihrem Bundesland, um weitere Informationen zu erhalten.

Mäßige Chancen auf eine Strafe

Sie sollten Ihren Mietvertrag ohne Strafe kündigen können, wenn:

  • Ihr Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Zum Beispiel hält Ihr Vermieter Ihre Wohnung nicht instand oder repariert sie nicht, obwohl Sie ihn darum gebeten haben.
  • Ihr Vermieter dringt in Ihre Privatsphäre ein oder beeinträchtigt auf andere Weise Ihre „ruhige Nutzung“ Ihrer Wohnung. Ihr Vermieter weigert sich zum Beispiel, einzugreifen, wenn die Nachbarn Sie ständig stören.

Sie können jedoch nicht immer erwarten, dass Ihr Vermieter Ihnen zustimmt, und es gibt auch keine Garantie, dass ein Richter auf Ihrer Seite steht. Wenn Ihr Mietvertragsbruch also in diese Kategorie fällt, sollten Sie gut dokumentieren, was Ihrer Meinung nach Ihr Handeln gerechtfertigt hat, nur für den Fall, dass Sie eine Strafe vor Gericht bekämpfen müssen.

Höchste Chancen auf eine Strafe

Meistens haben Mieter, die ihren Mietvertrag brechen wollen, einen ihrer Meinung nach triftigen Grund dafür (z. B. eine Heirat oder eine Versetzung), der aber vom Gesetz nicht als Entschuldigung für die Vermeidung einer Strafe anerkannt wird.

Glücklicherweise gibt es auch in dieser Situation Hoffnung, eine Strafe zu vermeiden. In den meisten Bundesstaaten sind Vermieter verpflichtet, den Schaden zu mindern, indem sie sich bemühen, die Wohnung wieder zu vermieten, sobald Sie gekündigt haben. Daher sollten Sie Folgendes in Erwägung ziehen:

  • Kündigen Sie so früh wie möglich
  • Bieten Sie Ihre Hilfe an, indem Sie selbst nach einem Ersatzmieter suchen

Wenn Sie ein guter Mieter waren und der Vermieter glaubt, dass er Ihre Wohnung wieder vermieten kann, ist in den meisten Fällen alles in Ordnung. Wenn Ihr Vermieter jedoch Schwierigkeiten hat, sofort einen Nachmieter zu finden, oder wenn Ihr Vermieter während der verbleibenden Laufzeit Ihres Mietvertrags Mietausfälle hat, müssen Sie möglicherweise für die Differenz aufkommen.